Kamuoyunda apartman ve tek parseller için uygulanan
hükümlerin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) konutları için de geçerli olduğuna
ilişkin yaygın; ama yanlış bir algı var.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, Toplu Yapıların Kat
Mülkiyeti Kanunu’nda ayrı hükümleri bulunmakta. Bununla birlikte KMK’da geçici
yönetimlerle ilgili de hükümler yer almaktadır.
KMK’nın 66 ila 74. maddeleri (dahil) arası Toplu
Yapılarla ilgili hükümlerdir.
Sırayla gitmek gerekirse;
KMK’ya
göre Toplu Yapı nedir?
“Toplu
yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim
plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK/66)
Kısaca şöyle diyebiliriz: Belli bir yerleşim planına
göre yapılmış; birden çok tesisi (blok, sosyal tesis vd.) bulunan ve yönetim
açısından birbirine bağlı yapıya toplu yapı denir.
KMK’ya göre hangi bloğa yakın veya hangi binanın içinde
olursa olsun toplu yapıya tahsis edilmiş yerler toplu yapının ortak yerleridir.
Yine Kanuna göre, apartmanlarda bir yıl olan zorunlu
olağan kat malikleri kurulu aralığı, toplu
yapılar için iki yıl olarak belirlenmiş.
Elbette ki bu saydığımız hükümler TOKİ konutları için de geçerlidir.
Gelelim asıl konumuza…
Toplu
Yapılarda (TOKİ konutlarında) yönetim nasıl oluşur, geçici yönetim nedir, görevi
ne zaman ve ne şekilde tamamlanmış olur?
Hiç lafı hukuk diliyle ve dolambaçlı olarak anlatmaya
gerek yok. Bir toplu yapıda bir adada birden fazla blok varsa ada yönetimi, tek adada tek blok varsa blok yönetimi kurulur. Bu bir.
İkincisi; bu blok/ada yöneticilerinden de toplu yapı temsilciler kurulu oluşur. Ayrıca, bir mühim konu daha var ki o da toplu
yapı temsilciler kurulunda herksin oyu eşit değildir. Her blok/ada temsilcisi
temsil ettiği bağımsız bölümün toplam
içindeki oran kadar oy hakkına sahiptir. (KMK/69) Toplu yapı yönetimi ile ilgili hükümleri TOKİ’ye de uyarlayabilirsiniz.
Tabii
ki toplu yapı yönetim planında başka hükümler varsa, buna göre hareket edilir.
Peki,
ya Yönetim Planı nasıl değiştirilir?
Toplu
Yapılarda Yönetim Planı, KMK 70’e göre, toplam bağımsız
bölümlerin 4/5 (beşte dördü) kadar temsil yetkisi olan yönetici/temsilcilerin
oylarıyla toplu yapı temsilciler kurulunda değiştirilir.
Ancak!.. Yasa yapıcılar buraya bir istisna
koymuşlar. Yönetim Planında geçici
yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunun değil
kat maliklerinin beşte dördü gerekiyor.
KMK
70. madde Geçici Yönetim Kurulu ile bize bir şeyler fısıldadı… Bir de “Geçici
Yönetim” bölümü (KMK/73. madde) var elimizde…
Geçici Yönetim nedir, nasıl değiştirilir?
Toplu yapılarda kat maliklerinin bir araya
gelmesinin kolay olmadığı biliniyor. Bu yüzden gayet işlevsel olarak, bir geçici yönetim maddesi konulmuş.
Elbette bu maddenin yanlışı da eksiği de
olabilir/var.
Ancak Yasada da belirtildiği üzere, toplu yapı
yönetim kurulu kurulana dek işlerin aksamaması için görev yapacak olan geçici
yönetimin Yönetim Planında öngörülmesi lazımdır… Ve geçici yönetimin süresi
toplu yapı yönetim kurulu oluşuncaya kadardır.
Ama inşaatın tamamlanmasının ardından bir yıl
süreyle kalabileceğine ilişkin kesin hüküm de var, yapı ruhsatının alınmasının
ardından on yıl sonra her halükarda biteceğine ilişkin hüküm de.
Sizin durumunuz yukarıdakilerin hangisine uyuyorsa
siz de onu geçerli sayabilirsiniz. Derseniz ki TOKİ ve yan firmaları nasıl 5-10 yıl yönetiyor? Cevabı da şurda gizli: Çünkü, TOKİ hak sahipleri kat maliki değildir. Tapular TOKİ'ye kayıtlıdır. Kat malikleri artınca da zaten yönetimler değişiyor. Eğer değiştirme niyetiniz varsa önce blok bazında, sonra site bazında çoğunluğu elde etmek ve bunu TOKİ'ye bildirmektedir.
Şunu da belirtmeden geçemeyeceğiz: Profesyonel site yönetimi firmalarıyla
irtibata geçmeniz sizin için de en doğrusu olacaktır.
TOKİ veya diğer toplu yapı yönetimlerinin değişmesi
için her halükarda salt çoğunluk ile blok/ada yönetim kurulları toplanmalı,
yönetim planında olumsuz karşılanan hükümler için de beşte dört oranında temsil
olmalıdır. Geçici yönetim görev başındayken, geçici yönetimle ilgili hükümler
değiştirilecekse eğer, tüm kat maliklerinin beşte dört nitelikli çoğunluğu
aranır.
Diğer
hususlar, KMK’daki genel hükümlerle aynı sayılabilir.
Saygılarımızla…
Merhaba size bir sorum olacak. Şuan uşak toki kentsel dönüşüm alaninda daire sahibiyim.sitede 1091 daire var ancak site 1. Kısım ve 2. Kısım diye ikiye ayrılmış. Site Yönetimi 1 yıldır görev yapıyor lakin müteahhit firmadan kesin kabul yapılmadı. Biz bu site yönetimini değiştirip kendimiz yönetmek istiyoruz. Çünkü hiç-bir hizmet verilmemekte. Bunu nasıl yapabiliriz. Tüm site sakinleri(daire sahipleri mi kiracilarlamı) olarak 5de 4 çoğunluk sağlayıp imza mı toplamamız lazım.
YanıtlaSil