TOKİ Geçici Site Yönetim Kurulu Nedir?

Kamuoyunda apartman ve tek parseller için uygulanan hükümlerin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) konutları için de geçerli olduğuna ilişkin yaygın; ama yanlış bir algı var.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrı hükümleri bulunmakta. Bununla birlikte KMK’da geçici yönetimlerle ilgili de hükümler yer almaktadır.

KMK’nın 66 ila 74. maddeleri (dahil) arası Toplu Yapılarla ilgili hükümlerdir.

Sırayla gitmek gerekirse;

KMK’ya göre Toplu Yapı nedir?

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK/66)

Kısaca şöyle diyebiliriz: Belli bir yerleşim planına göre yapılmış; birden çok tesisi (blok, sosyal tesis vd.) bulunan ve yönetim açısından birbirine bağlı yapıya toplu yapı denir.

KMK’ya göre hangi bloğa yakın veya hangi binanın içinde olursa olsun toplu yapıya tahsis edilmiş yerler toplu yapının ortak yerleridir.

Yine Kanuna göre, apartmanlarda bir yıl olan zorunlu olağan kat malikleri kurulu aralığı, toplu yapılar için iki yıl olarak belirlenmiş.

Elbette ki bu saydığımız hükümler TOKİ konutları için de geçerlidir.

Gelelim asıl konumuza…

Toplu Yapılarda (TOKİ konutlarında) yönetim nasıl oluşur, geçici yönetim nedir, görevi ne zaman ve ne şekilde tamamlanmış olur?

Hiç lafı hukuk diliyle ve dolambaçlı olarak anlatmaya gerek yok. Bir toplu yapıda bir adada birden fazla blok varsa ada yönetimi, tek adada tek blok varsa blok yönetimi kurulur. Bu bir.

İkincisi; bu blok/ada yöneticilerinden de toplu yapı temsilciler kurulu oluşur.  Ayrıca, bir mühim konu daha var ki o da toplu yapı temsilciler kurulunda herksin oyu eşit değildir. Her blok/ada temsilcisi temsil ettiği bağımsız bölümün toplam içindeki oran kadar oy hakkına sahiptir. (KMK/69) Toplu yapı yönetimi ile ilgili hükümleri TOKİ’ye de uyarlayabilirsiniz.

Tabii ki toplu yapı yönetim planında başka hükümler varsa, buna göre hareket edilir.

Peki, ya Yönetim Planı nasıl değiştirilir?

Toplu Yapılarda Yönetim Planı, KMK 70’e göre, toplam bağımsız bölümlerin 4/5 (beşte dördü) kadar temsil yetkisi olan yönetici/temsilcilerin oylarıyla toplu yapı temsilciler kurulunda değiştirilir.

Ancak!.. Yasa yapıcılar buraya bir istisna koymuşlar. Yönetim Planında geçici yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunun değil kat maliklerinin beşte dördü gerekiyor.

KMK 70. madde Geçici Yönetim Kurulu ile bize bir şeyler fısıldadı… Bir de “Geçici Yönetim” bölümü (KMK/73. madde) var elimizde…

Geçici Yönetim nedir, nasıl değiştirilir?

Toplu yapılarda kat maliklerinin bir araya gelmesinin kolay olmadığı biliniyor. Bu yüzden gayet işlevsel olarak, bir geçici yönetim maddesi konulmuş.

Elbette bu maddenin yanlışı da eksiği de olabilir/var.

Ancak Yasada da belirtildiği üzere, toplu yapı yönetim kurulu kurulana dek işlerin aksamaması için görev yapacak olan geçici yönetimin Yönetim Planında öngörülmesi lazımdır… Ve geçici yönetimin süresi toplu yapı yönetim kurulu oluşuncaya kadardır.

Ama inşaatın tamamlanmasının ardından bir yıl süreyle kalabileceğine ilişkin kesin hüküm de var, yapı ruhsatının alınmasının ardından on yıl sonra her halükarda biteceğine ilişkin hüküm de.

Sizin durumunuz yukarıdakilerin hangisine uyuyorsa siz de onu geçerli sayabilirsiniz. Derseniz ki TOKİ ve yan firmaları nasıl 5-10 yıl yönetiyor? Cevabı da şurda gizli: Çünkü, TOKİ hak sahipleri kat maliki değildir. Tapular TOKİ'ye kayıtlıdır. Kat malikleri artınca da zaten yönetimler değişiyor. Eğer değiştirme niyetiniz varsa önce blok bazında, sonra site bazında çoğunluğu elde etmek ve bunu TOKİ'ye bildirmektedir.

Şunu da belirtmeden geçemeyeceğiz: Profesyonel site yönetimi firmalarıyla irtibata geçmeniz sizin için de en doğrusu olacaktır.

TOKİ veya diğer toplu yapı yönetimlerinin değişmesi için her halükarda salt çoğunluk ile blok/ada yönetim kurulları toplanmalı, yönetim planında olumsuz karşılanan hükümler için de beşte dört oranında temsil olmalıdır. Geçici yönetim görev başındayken, geçici yönetimle ilgili hükümler değiştirilecekse eğer, tüm kat maliklerinin beşte dört nitelikli çoğunluğu aranır.

Diğer hususlar, KMK’daki genel hükümlerle aynı sayılabilir.

Saygılarımızla…

İşletme Projesi (Apartman / Site Bütçesi) nedir? İtirazı var mıdır?

En kaba deyimle, İşletme Projesi, Kat Malikleri Birliğinin ya da anagayrimenkulün bütçesidir.

İşletme Projesini kim yapar?

Kat Mülkiyeti Kanunu/37’de de belirtildiği üzere, Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir İşletme Projesi yoksa, Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından gecikmeksizin İşletme Projesi yapılır. Özellikle TOKİ’nin yönetiminde ayrılan sitelerde bu tarz hukuki zafiyetler gösterilmektedir. O yüzden TOKİ’nin yönetimlerinden ayrılacak siteler, bu işi profesyonel apartman site yönetim firmalarına yaptırırlarsa daha evla olacaktır.

Peki, İşletme Projesinde hangi konular ele alınır?

> İşletme Projelerinde Anataşınmazın yönetiminin bir yıllık tahmini gelir (aidat, avans, kira vs.) ve giderleri (yakıt, görevli ücretleri, kıdem tazminatı fonu, bakım onarım giderleri, kırtasiye ve yönetim giderleri vs.) yer alır.

> Eşit paylı ve m2 paylı giderleri paylaştıracak şekilde tüm kat maliklerine düşecek tahmini miktarlar açıkça yazılır.

İşletme Projesi hazırlandıktan sonra ne yapılması gerekir?

İşletme Projesi (bütçe) her kat malikine ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümden istifade eden her kimseye imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

Apartman, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin dikkat etmesi gereken bir husus daha var: İtiraz.

İşletme Projesine itiraz edilebilir mi?

KMK. md:37/3’e göre tebliğden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür.

İtirazın kime yapılacağına ilişkin yazılı bir hüküm olmamakla birlikte, pratikte Yönetici veya Yönetim Kuruluna yapılmaktadır. İtirazın şeklinin aynen bütçenin tebliğinde olduğu gibi ehemmiyeti yoktur: taahhütlü mektup, noter aracılığı veya yöneticiden imza alınarak yapılması olanaklıdır.

İtiraz hangi mercide incelenir: Yine KMK. md: 37/3’de belirtildiği üzere Kat Malikleri Kurulunda incelenir.

Olağan toplantı zamanı değilse, Kurul, yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu meyanda:  Ya itiraz haklı bulunur ya da itiraz reddedilir.

Karar defteri, işletme projesi ve kararlar usulüne uygun tezahür ettiği halde, İcra İflas Kanunu 68’deki belgelerden sayılır.

Bu yüzden maddi ve manevi kayba uğramamak için apartman site bina yöneticilerinin işlerini profesyonelce yapmaları gerekmektedir.

Yoksa sitede veya apartmanda yaşayan diğer sakinlerin de mağdur olması muhtemeldir.

Kaynak: PROFESYONEL SİTE APARTMAN İŞ MERKEZİ YÖNETİCİLİĞİ