28 Temmuz 2015 Salı

Profesyonel Yönetici Ücretleri Hk.

Profesyonel yönetici ücretleri için kısıtlayıcı belli bir fiyat yoktur. Firmanın kalitesi, site veya apartmanınızdaki bağımsız bölüm (daire, dükkan) sayısı, anlaşma şartları gibi değişik etkenlere bağlı olarak fiyat değişkenlik gösterebilir. Aidat takip, muhasebe, hukuk, teknik, personel ve diğer hizmetlerin hangisinden faydalandığınız da burada önem arz etmektedir.

Uygun fiyat ve kaliteli hizmetten yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

ÖZKA DANIŞMANLIK YÖNETİM VE TEMİZLİK SAN.TİC.LTD.ŞTİ.
CEVİZLİDERE MAH. CEYHUN ATUF KANSU CAD. NO: 183/3 BALGAT - ÇANKAYA/ANKARA
TELEFON: 0312 – 473 71 00

 Profesyonel Yönetici Ücretleri

21 Mayıs 2014 Çarşamba

TOKİ Konutlarında Tapu Alma Süreci

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından teslim edilen konutlarda borcunu bitiren alıcıların tapu işlemleri uygulaması şu şekilde yürütülmektedir.

1- TOKİ tarafından yaptırılan konutların kat mülkiyeti tapusu yüklenici firma tarafından tamamlanarak TOKİ’ye teslim edilir. Kat mülkiyeti tapularında mülkün sahibi olarak TOKİ görünmektedir.

2- TOKİ, kat mülkiyeti kurulan tapulardaki gerekli kontrolleri yaptıktan sonra satış işlemlerini gerçekleştiren ilgili banka şubesine vekalet düzenleyerek gönderir.

3- Banka, borcunu bitiren konut alıcılarına tapu işlemleri için tebligat gönderir ya da borcunu bitiren konut alıcıları ya da vekili, tapusunu almak üzere bankaya müracaat eder.

4- Banka tarafından istenen belgeler alıcılar tarafından bankaya teslim edildikten sonra banka personeli Tapu Müdürlüğü’ne müracaat ederek, bir gün için randevu alınır ve konut alıcısı ya da vekili belirlenen günde Tapu Müdürlüğü'ndeki imzaların ardından tapusunu alır.

Konut alıcılarının, TOKİ'ye ödenen ve KDV'den arındırılmış konut bedelinin binde 20'si oranındaki tapu harcını bankaya ödemesi gerekir.

5- Tapusunu alan konut alıcılarının 3 ay içerisinde bağlı bulunduğu Belediyeye emlak vergisi bildirimi vermesi gerekmektedir.

6- TOKİ'ye borcu biten konut alıcılarının tapularını almaları gerekmektedir, borcu biten konutlarda 3. şahıslara devir yapılamamaktadır.

15 Mayıs 2014 Perşembe

Bina (site, apartman vs.) aidatı nasıl hesaplanır?

Bina (site, apartman vs.) aidatı nasıl hesaplanır? 
Hepimizin de bildiği üzere, her  anataşınmazın (site, rezidans, apartman, bina, AVM vs.) ortak giderleri vardır. Bu giderler de kat maliklerince karşılanır. Peki, hangi oranda? Kimler öder? Aidattan kaçınmak mümkün mü?
Bunlar ve benzer sık sorulan sorulara yanıt vermeye çalışacağız.
“Genel Giderler” Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK), “eşit paylı” ve “arsa payına oranlı” olarak ikiye ayrılmıştır. Bu bağlamda;
1. Eşit Olarak Ödenecek Genel Giderler:
Aralarında başka bir anlaşma yoksa, kat maliklerinin tümü “kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, bekçi, teknisyen gibi personel giderlerine” eşit olarak katılmakla yükümlüdür (KMK, m:20/1)
Bu konularda arsa payının farklı oluşu dikkate alınmaz; ancak oybirliği ile aksine sözleşme yapılması mümkündür.
2. Arsa Payı Oranında Ödenecek Genel Giderler:
Aralarında başkaca bir akit yoksa, kat maliklerinin her biri “anagayrimenkulün sigorta primlerine; bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma gibi giderlerine; ortak tesislerin işletme giderlerine; yönetici aylığı gibi diğer giderlere” kendi arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. 
Not: Kat malikleri kendi aralarında anlaşarak veya Yönetim Planı’nı buna uygun olarak yürürlüğe sokarak bu oranları değiştirebilirler.
Peki, aidat ödemeseniz olur mu?
KMK 20/c’ye göre ortak gider aidat ve avanslarından kaçınamazsınız. Aidat, öncelikli alacaktır ve her halükarda bunu ödemekle yükümlüsünüz. 
Aidatın bir kısmını ödememek mümkün mü?
Alt katta oturanların asansör kullanmadığını öne sürerek bu giderden kaçınma şansı yoktur. Bunun gibi, hiçbir kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından cayması veya bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile tesislerden/ortak yerlerden faydalanmadığını öne sürerek giderlerden kaçınması mümkün değildir.
Aidata faiz uygulanır mı?
KMK 22. maddeye göre, ortak gider ve avansı gününde ödemeyenler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikme tazminatı, faiz değildir. Geç ödemeden dolayı ortaya çıkan mağduriyetin karşılığıdır. Ancak ve ancak, gecikme tazminatı dava konusu edildiği hallerdetemerrüt faizi işletilir. Eğer kat maliki aidatını ödememekte ısrar ederse; temerrüt faizinin yanı sıra İcra İflas Kanunu 67. M’ye göre %40 inkar tazminatı da ödettirilebilir. KMK, 22’ye göre, borçlu kişinin bağımsız bölümü (daire, dükkan vs.) diğer kat maliklerine lehine ipotek ettirilebilir.
Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?
Kiracı veya başka bir şekilde bağımsız bölümü kullanan kişi ile birlikte kat maliki (ev sahibi) de ödenmeyen aidatlardan müteselsilen(zincirleme) sorumludur.
Hukuk ve muhasebe konularında oldukça karmaşıklaşan bu konularda zora düşmemek için yönetim için -özellikle site gibi toplu yapılarda- işinin ehli profesyonel yönetim firmalarına başvurmanızı tavsiye ederiz.

13 Mayıs 2014 Salı

Arsa Payı Nedir, Arsa Payı Değiştirilebilir mi?

Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'nda yazılı temellere göre bağımsız bölümlere özgülenen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. (KMK, 2/d)
Arsa payı değiştirilebilir mi?
Hayır, anataşınmaza bağımsız bölüm eklenmediği takdirde arsa payları sonradan meydana gelen değişiklikler dolayısı ile değiştirilemez. (KMK, 3/2)
Ortak alanlara göre arsa paylarının tespiti mümkün mü?
Yargıtay içtihadıyla sabittir ki böyle bir şey mümkün değil.
Arsa payları nasıl belirlenir?
Kat irtifakının kurulduğu tarihteki, bağımsız bölümlerin anagayrimenkule oranına göre belirlenir. 
Arsa payı düzeltilebilir mi?
Payının yanlış hesaplandığını öne süren kat maliki, Kat Malikleri Kurulu'na yanlışlığın düzeltilmesi için müracaatta bulunur. Oybirliği ile yanlışlık düzeltilir. Oybirliği sağlanamazsa, o yerin bağlı olduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açılabilir. Davacı olan kat maliki, diğer tüm komşularını (kat maliklerini) dava etmek durumundadır.
Pratik bilgi >> Arsa payları genel olarak apartmanlarda bir problem teşkil etmemekle birlikte, iş merkezi gibi yerlerde karmaşık bir hal alabilmektedir. Ancak, belirttiğimiz üzere, esas olan kat irtifakının kurulduğu tarihtir. Bu nokta gözden kaçmamalıdır.

Kaynak:

7 Mayıs 2014 Çarşamba

Yönetimin İyisi...

“Yönetmek” sözcüğünün, köken olarak eski Türklerin kullandığı “ön-etmek”, yani “öncü olmak, yol göstermek“ anlamından geldiği belirtilir.
Hem başka alanlarda hem de tesis/site/apartman gibi alanlarda “yönetim” işine talip olanların, her şeyden önce işe hakim olması, donanımlı olması gerekir; ama bu yetmez. Yönetmek, sosyal bir iştir ve teknik altyapıyla birlikte insan faktörünün de öncelenmesi lazım gelir. Bu bağlamda “iyi bir yönetim nedir ve nasıl olur”u kısaca yazmak istedik. İyi yönetim;
Profesyonelliktir…
Deneyim ile bilgiyi bünyesinde barındıran ve muhtemel senaryolara hazır olan yönetim, esas olarak iyi yönetimin abecesini yerine getiriyor demektir. Profesyonellik; işin ehli olmak ve işe yaraşır olmak demektir ki bu da yeterli insan kaynağına, bilgiye ve tekniğe sahip olmakla mümkündür.
Akıldır…
İnsan olmamızın en büyük meziyetlerinden olan akıl, yalnızca bilgi depolanan bir hard disk değildir. Daha da önemlisi fikir yürütebildiğimiz, çözüm üretebildiğimiz, yaratıcılığımızı gösterebildiğimiz unsurumuzdur. Yönetim işi de üst bir akılla elimizdeki verileri doğru zamanda, doğru yerde ve doğru bir biçimde kullanma işidir. Özcesi, teknik donanımın yanı sıra analitik zeka da “iyi yönetim”in olmazsa olmazlarındandır.
Heyecandır…
Tecrübenin, birikimin, donanımın ve aklın itici gücü heyecan ve motivasyondur. Her şeyi tamam olmuş bir organizasyonun motivasyondan mahrum kalması, zafiyete yol açar.
Sağduyudur, bilgidir, donanımdır, çalışkanlıktır...
Velhasılıkelam, bina/tesis/site yönetimi için bu saydığımız özellikleri taşıyan firmaları seçmenizi öneririz. Aidat-muhasebe, hukuk, halkla ilişkiler, teknik işler, deneyim, nitelikli insan gücü ve motivasyon unsurlarını barındıran firma: ÖZKA YÖNETİM


26 Aralık 2012 Çarşamba

Ankara'da İnternet Sitesi (Web) Tasarım

Ankara da tıpkı İstanbul gibi, ülkemizin gelişen yüzlerinden birisi. Sanayileşmenin, globalleşmenin doğal sonucu olarak artık mahalle esnaflığından küresel ticarete dönme zorunluluğu ortaya çıktı.

Ankara Web Tasarım için doğru tercihler yapmalı ve yeni dünyaya entegre olabilecek sistemlere geçilmelidir.

İnternet sitesi için profesyonellerle çalışmanızı öneririz.

6 Haziran 2012 Çarşamba

TOKİ Geçici Site Yönetim Kurulu Nedir?


Kamuoyunda apartman ve tek parseller için uygulanan hükümlerin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) konutları için de geçerli olduğuna ilişkin yaygın; ama yanlış bir algı var.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrı hükümleri bulunmakta. Bununla birlikte KMK’da geçici yönetimlerle ilgili de hükümler yer almaktadır.

KMK’nın 66 ila 74. maddeleri (dahil) arası Toplu Yapılarla ilgili hükümlerdir.

Sırayla gitmek gerekirse;

KMK’ya göre Toplu Yapı nedir?

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK/66)

Kısaca şöyle diyebiliriz: Belli bir yerleşim planına göre yapılmış; birden çok tesisi (blok, sosyal tesis vd.) bulunan ve yönetim açısından birbirine bağlı yapıya toplu yapı denir.

KMK’ya göre hangi bloğa yakın veya hangi binanın içinde olursa olsun toplu yapıya tahsis edilmiş yerler toplu yapının ortak yerleridir.

Yine Kanuna göre, apartmanlarda bir yıl olan zorunlu olağan kat malikleri kurulu aralığı, toplu yapılar için iki yıl olarak belirlenmiş.

Elbette ki bu saydığımız hükümler TOKİ konutları için de geçerlidir.

Gelelim asıl konumuza…

Toplu Yapılarda (TOKİ konutlarında) yönetim nasıl oluşur, geçici yönetim nedir, görevi ne zaman ve ne şekilde tamamlanmış olur?

Hiç lafı hukuk diliyle ve dolambaçlı olarak anlatmaya gerek yok. Bir toplu yapıda bir adada birden fazla blok varsa ada yönetimi, tek adada tek blok varsa blok yönetimi kurulur. Bu bir.

İkincisi; bu blok/ada yöneticilerinden de toplu yapı temsilciler kurulu oluşur.  Ayrıca, bir mühim konu daha var ki o da toplu yapı temsilciler kurulunda herksin oyu eşit değildir. Her blok/ada temsilcisi temsil ettiği bağımsız bölümün toplam içindeki oran kadar oy hakkına sahiptir. (KMK/69) Toplu yapı yönetimi ile ilgili hükümleri TOKİ’ye de uyarlayabilirsiniz.

Tabii ki toplu yapı yönetim planında başka hükümler varsa, buna göre hareket edilir.

Peki, ya Yönetim Planı nasıl değiştirilir?

Toplu Yapılarda Yönetim Planı, KMK 70’e göre, toplam bağımsız bölümlerin 4/5 (beşte dördü) kadar temsil yetkisi olan yönetici/temsilcilerin oylarıyla toplu yapı temsilciler kurulunda değiştirilir.

Ancak!.. Yasa yapıcılar buraya bir istisna koymuşlar. Yönetim Planında geçici yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunun değil kat maliklerinin beşte dördü gerekiyor.

KMK 70. madde Geçici Yönetim Kurulu ile bize bir şeyler fısıldadı… Bir de “Geçici Yönetim” bölümü (KMK/73. madde) var elimizde…

Geçici Yönetim nedir, nasıl değiştirilir?

Toplu yapılarda kat maliklerinin bir araya gelmesinin kolay olmadığı biliniyor. Bu yüzden gayet işlevsel olarak, bir geçici yönetim maddesi konulmuş.

Elbette bu maddenin yanlışı da eksiği de olabilir/var.

Ancak Yasada da belirtildiği üzere, toplu yapı yönetim kurulu kurulana dek işlerin aksamaması için görev yapacak olan geçici yönetimin Yönetim Planında öngörülmesi lazımdır… Ve geçici yönetimin süresi toplu yapı yönetim kurulu oluşuncaya kadardır.

Ama inşaatın tamamlanmasının ardından bir yıl süreyle kalabileceğine ilişkin kesin hüküm de var, yapı ruhsatının alınmasının ardından on yıl sonra her halükarda biteceğine ilişkin hüküm de.

Sizin durumunuz yukarıdakilerin hangisine uyuyorsa siz de onu geçerli sayabilirsiniz. Derseniz ki TOKİ ve yan firmaları nasıl 5-10 yıl yönetiyor? Cevabı da şurda gizli: Çünkü, TOKİ hak sahipleri kat maliki değildir. Tapular TOKİ'ye kayıtlıdır. Kat malikleri artınca da zaten yönetimler değişiyor. Eğer değiştirme niyetiniz varsa önce blok bazında, sonra site bazında çoğunluğu elde etmek ve bunu TOKİ'ye bildirmektedir.
Şunu da belirtmeden geçemeyeceğiz: Profesyonel site yönetimi firmalarıyla irtibata geçmeniz sizin için de en doğrusu olacaktır.

TOKİ veya diğer toplu yapı yönetimlerinin değişmesi için her halükarda salt çoğunluk ile blok/ada yönetim kurulları toplanmalı, yönetim planında olumsuz karşılanan hükümler için de beşte dört oranında temsil olmalıdır. Geçici yönetim görev başındayken, geçici yönetimle ilgili hükümler değiştirilecekse eğer, tüm kat maliklerinin beşte dört nitelikli çoğunluğu aranır.

Diğer hususlar, KMK’daki genel hükümlerle aynı sayılabilir.

Saygılarımızla…